Posted by: mejagambar | December 2, 2010

RUMAH KOST & LAUNDRY STT-TELKOM

Di tahun 2010 ini, proyek pertama yang menjadi wujud nyata adalah sebuah bangunan 2 lantai dengan fungsi sbg rumah kost+ laundry di daerah Bojongsoang Bandung. Dengan rupa bangunan minimalis modern, perancangnya -dua orang lulusan jurusan interior FSRD-ITB- menginginkan ruang-ruang yang bersih dari kolom dilantai dasar sementara diatasnya adalah kamar-kamar kost dengan KM didalam. Selain itu, ternyata factor ‘low cost’ menjadi pertimbangan yang menentukan perancang dan owner memilih kami sebagai kontraktor. Sebelumnya mereka telah melakukan survey untuk mencari kontraktor yang sanggup mengerjakan bangunan ini dengan anggaran 2 juta/m2. Rata-rata kontraktor yang mereka temukan meminta 2.4 juta/m2. Walaupun diakhir proyek, kami menyadari bahwa bangunan rumah kost dengan pangsa pasar mahasiswa STT TELKOM ini memerlukan biaya rata-rata 2.1 juta/m2.

Selain sebagai kontraktor, kami juga membantu proses perancangan dari segi lay-out dan konstruksi, berdasarkan pengalaman kami dalam hal rancang-bangun rumah kost sebelumnya. Diantaranya; kami menyarankan luasan kamar diperkecil, agar jumlah kamar diperoleh lebih banyak dan terasa lebih kompak. Dari segi konstruksi, kami  berusaha menerapkan komitmen kami terhadap prinsip 3R (reduce-reuse-recycle). Kami memilih untuk melakukan tindakan- tindakan kecil yang kami yakini kebenarannya dalam hal ecology-sustainable development. Diantara yang kami lakukan adalah; menggunakan plat baja bondecks sebagai cetakan sekaligus struktur lantai bangunan dan menggunakan batang bamboo sebagai perancah/stootwerk, hal ini kami yakini mengurangi penggunaan papan bekisting atau  multiplek sebagai bekisting cetakan beton dan mengurangi banyak sekali penggunaan kayu kaso, yan g otomatis ujung-ujungnya akan  mengurangi penebangan pohon.  Lebih jauh lagi, kami menggunakan material kayu keras bekas sebagai kusen, daun pintu dan daun jendela, dengan harapan akan lebih banyak lagi mengurangi penebangan pohon kayu di hutan-hutan tropis kita, di Kalimantan, Sumatra & Papua. Kami juga menggunakan conblock bukan bata merah, kami menggunakan genteng bekas bongkaran bangunan jaman Belanda sebagai penutup atap, dengan tujuan  tidak ada lagi pohon yang ditebang dan diambil kayunya untuk membakar batu-merah dan genteng tanah liat. Toh, setelah melalui proses pelapisan dengan cat genteng, genteng kuno ini kembali maksimal tampilan dan kinerja-nya.

Dari segi struktur kami mencoba untuk ber-eksperimen tentang bondecks. Jika selama ini saya menggunakan balok penyangga setiap 1.5 sd 2 meter, sesuai dengan spesifikasi pabrik. Setelah berkonsultasi dengan seorang teman yang civil-engineer, saya mencoba bentang 4.5 meter tanpa balok penyangga ditengahnya. Apa yang kami pikirkan adalah lebih baik menambah penulangan besi (karena terpasang di bangunan) daripada kami menggunakan banyak bekisting dan perancah yang pada akhirnya akan dibuang?…Lainnya kami juga menggunakan besi hollow sebagai rangka plafon-gypsum, selain karena komitmen mengurangi penggunaan kayu semaksimal mungkin, juga dalam rangka mengurangi resiko kebakaran, karena berdasar pengamatan kami selama ini, rangka plafond dari kayu menjadi pengobar api utama setiap terjadi kebakaran.

Selain dari segi konstruksi dan pemilihan material, kami juga berusaha mengolah dari segi waktu. Jika biasanya, sebelum ini, untuk bangunan seluas ini kami membutuhkan waktu 24 bulan/ 6 bulan, kami yakin apabila kami dapat mengaturnya, pembangunan akan lebih efesien, lebih cepat, akhirnya lebih murah. Kami memperhitungkan semua aspek berdasarkan pengalaman-pengalaman sebelumnya. Mulai dari desain, konstruksi, cara membangun, aspek koordinasi, sampai pada termin pembayaran. Khusus mengenai aspek keuangan, kami negosiasikan berkenaan dengan 2 hal pokok, yakni mengenai termin pembayaran dan peniadaan retensi. Termin pembayaran dibagi dua kali saja; diawal 50% dan ditengah sebesar 50%. Tanpa retensi. Hal ini berangkat dari pemikiran bahwa cost pembangunan ditekan habis, termasuk margin, menjadi sangat tidak fair apabila masih ada retensi. Kenapa demikian? Berdasarkan pengalaman, biasanya jika termin dibagi banyak kali, kejadiannya  adalah customer/owner akan menahan pembayaran apabila terjadi keterlambatan progress pekerjaan. Padahal dibanyak kejadian , keterlambatan lebih banyak terjadi akibat kekurangan dana dan keterlambatan pencairan. Jadi sikap owner yang menahan pembayaran justru akan membuat proyek semakin terlambat dan berantakan. Pemikirannya jika pembayaran hanya dibagi 2x termin, di awal dan 50% progress, proyek justru menjadi lebih lancar, tidak megap-megap kehabisan dana. Selama customer percaya penuh, ditandai dengan terjadinya bisnis, seharusnya tidak ada masalah dengan konsep termin pembayaran seperti ini. Owner setuju dan hasilnya memang proyek berjalan lancar dan tepat waktu.

Kepada owner kami menjanjikan waktu yang normal sekitar 6 bulan optimum, tetapi saat kami berhasil menyelesaikan tahap-1 hanya dalam waktu 2 bulan saja, owner menghendaki seluruhnya dituntaskan dalam 4 bulan. Cukup memusingkan, walau pada akhirnya kami dapat menyerahkan bangunan dalam waktu 17 minggu saja (4 bulan lebih 1 minggu).

Itulah beberapa komitmen kami terhadap ecology-sustainable development, sekaligus kiat-kiat kami dalam mengurangi ‘cost’ membangun sebuah rumah kost+laundry di Bandung. Hasilnya adalah seperti dalam foto-foto berikut ini(foto kondisi terakhir belum diambil). Sebagai catatan akhirnya kami menyadari bahwa bangunan seperti itu harga permeter persegi-nya seharusnya adalah 2.1 juta rupiah. Tapi dibanding kontraktor lain yang hanya sanggup bila angkanya 2.4 juta rupiah per meter persegi, kami lumayan lah..

About these ads

Responses

  1. luar biasa kawan…
    pingin bisa bekerja sama dengan kalian one day :)

  2. Lokasi: Jakarta Selatan. Luas tanah lk 380 m2. Depan 2 lantai untuk kantor. Belakang rumah kost 2 lantai. Taman ditengah. Bisa buat proposal kasar? Kalau cocok saya mau hubungi Anda.

    • Oke, saya buatkan dulu desainnya. ukuran panjang & lebar lahannya berapa?
      trims


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Categories

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: